Trois questions que je pose avant chaque investissement locatif

Élise Bergeron possède onze appartements répartis dans trois régions. Elle a refusé dix-huit opportunités ces cinq dernières années en appliquant systématiquement le même filtre décisionnel.

Quelle est ma sortie si tout se passe mal

Un T3 à Perpignan semblait rentable : rendement brut de 8,2%, quartier correct. Élise a passé trois jours sur place. Elle a constaté que cinq appartements similaires cherchaient acheteur depuis plus de huit mois. Les agences confirmaient : le marché local était saturé d'investisseurs parisiens. Elle a calculé qu'en cas de besoin de liquidité rapide, elle devrait probablement baisser son prix de 15% minimum.

Combien de temps je peux tenir sans locataire

Cette question l'a sauvée en 2021. Un T2 à Toulouse paraissait idéal mais nécessitait 18 000 euros de travaux immédiats. Entre le crédit, les charges et la taxe foncière, le bien coûtait 890 euros par mois à vide. Élise maintenait systématiquement six mois de trésorerie par bien. Pour ce projet, cela représentait 5 340 euros bloqués en plus de l'apport. Elle a refusé car sa réserve globale aurait été trop sollicitée.

Est-ce que je comprends vraiment le marché local

Lyon 8e : un vendeur pressé proposait un studio à 15% sous le marché. Élise ne connaissait pas ce secteur. Elle a contacté deux agences de gestion locale : elles lui ont expliqué que le quartier se transformait, avec des départs d'étudiants vers Villeurbanne. Le délai moyen de relocation passait de trois à sept semaines. Elle a transmis l'opportunité à un investisseur lyonnais qui connaissait les nuances du secteur.