Comment j'évalue vraiment un placement avant d'engager des fonds

Théo Maillard gère 340 millions d'euros pour des clients institutionnels. Sa méthode d'évaluation s'est affinée après avoir perdu 180 000 euros sur une obligation convertible en 2011.

Je commence par ce qui peut anéantir l'investissement

Un fonds infrastructure promettait 6,8% annuels sur douze ans. Théo a lu les 340 pages du prospectus. Page 287 : une clause permettait au gestionnaire de suspendre les rachats pendant trente-six mois en cas de conditions de marché difficiles. Cette seule ligne a disqualifié le placement pour ses clients qui pouvaient avoir besoin de liquidités.

Je vérifie si je peux expliquer la source de rendement

Un produit structuré affichait 8,2% avec protection du capital. Théo a demandé au commercial d'expliquer d'où venait le rendement. Après trois reformulations, la réponse restait floue : exposition à la volatilité du marché des changes via des options barrières désactivantes. Il a refusé non pas parce que le produit était mauvais, mais parce qu'il ne pouvait pas expliquer clairement le mécanisme à ses clients.

Je teste la cohérence avec des scénarios réels

Une SCPI commerciale présentait des chiffres parfaits : taux d'occupation à 96%, rendement stable depuis huit ans. Théo a modélisé ce qui se passerait si le principal locataire, qui occupait 34% des surfaces, ne renouvelait pas son bail dans trois ans. Le rendement chuterait à 3,1% pendant au moins dix-huit mois, le temps de relouer et de négocier avec de nouveaux preneurs. Cette sensibilité à un seul locataire était trop élevée pour son seuil de risque.